Bảng giá đất mới trong thời gian 5 năm tới của TP.Hồ Chí Minh được đề xuất tăng lên mức bằng 41% so với giá thị trường và được dự báo sẽ có nhiều ảnh hưởng đến người dân ở khu vực các quận huyện ngoại thành.

TP. HCM đề xuất điều chỉnh tăng giá đất bằng 41% giá thị trường. Ảnh: PV

Đất phi nông nghiệp tăng lên hơn 65%

Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) TPHCM vừa có tờ trình gửi UBND TPHCM về ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố giai đoạn 2020-2024. Dự kiến bảng giá đất mới này sẽ được công bố vào ngày 1.1.2020.

Sở TNMT cho biết, so sánh với kết quả điều tra giá thị trường khi xây dựng bảng giá đất năm 2015 thì giá thị trường năm 2018, 2019 đã tăng lên rất nhiều. Chính vì vậy, theo Sở TNMT, trong góp ý khung giá đất của Chính phủ, thường trực UBND TP đã thống nhất khi ban hành bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 và hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn TP, chọn phương án xây dựng bảng giá đất ở mức bằng 41% so với giá thị trường và bằng với khung giá dự thảo của Chính phủ.

Với mức tăng này thì bảng giá các loại đất trên địa bàn của thành phố cũng có sự điều chỉnh tăng tương ứng. Trong đó, với nhóm đất phi nông nghiệp, Sở TNMT cho biết, căn cứ vào tình hình giá đất thị trường đã thu thập, ban chỉ đạo thống nhất xây dựng bảng giá đất từ mức tối thiểu đến mức tối đa của khung giá. Lý do, mức giá tối đa của khung giá đất theo dự thảo của Chính phủ là 330.660.000 đồng/m2, chỉ bằng khoảng 41% so với giá thị trường do cơ quan tư vấn thu thập, tại đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi là khoảng 800 triệu đồng/m2.

Bảng giá các loại đất phi nông nghiệp giai đoạn 2015-2019 được xây dựng tương ứng 25% so với giá thị trường. Như vậy, nếu xây dựng theo phương án trên thì tỉ lệ tăng tương đối của bảng giá đất phi nông nghiệp giai đoạn 2020-2024 sẽ tăng 65% so với giai đoạn trước.

Giá nhà sẽ tăng mạnh

Trong 5 năm qua, thị trường bất động sản, đặc biệt là các tỉnh, thành phố phía Nam đã có sự biến động mạnh về giá cả. Tất nhiên, phải nhìn nhận thẳng thắn rằng, khung giá đất bây giờ có tăng thêm 100% đi chăng nữa cũng chưa tiệm cận đến 50% mức giá trị trường. Tuy nhiên, việc điều chỉnh khung giá đất mới nếu không có sự cân nhắc kỹ lưỡng, khả năng sẽ tác động rất mạnh theo hướng không tích cực.

Giám đốc một công ty bất động sản ở TPHCM cho rằng, quy định khung giá đất tăng cao đột biến chắc chắn sẽ ảnh hưởng rất lớn đến giá giao dịch trên thị trường. Ai hoạt động trong ngành này cũng biết rằng, ngành bất động sản có rất nhiều “chi phí chìm” và đều được tính vào trong giá đất nên giá giao dịch thực tế thường cao hơn nhiều so với giá quy định. Nâng khung giá, bảng giá đất càng sát thì càng khó khăn cho doanh nghiệp. Không phải dự án nào cũng tăng giá được, mà phải tùy vào tình hình thị trường, chủ đầu tư mới quyết định tăng giá hay không.

Như vậy, việc áp dụng khung giá đất mới sẽ tác động đến hiệu quả đầu tư của chủ đầu tư là chắc chắn. Khó khăn thứ hai nữa là không phải dự án nào cũng đầu tư được, vì khi áp dụng bảng giá đất mới, chi phí đầu vào cao khiến cơ hội đầu tư không hiệu quả. Nguồn cung của thị trường chắc chắn sẽ giảm sút. Nguồn cung giảm đi, cộng thêm chi phí đầu vào tăng lên thì cuối cùng chính người mua nhà là người gánh chịu vì giá cả tăng cao.

Tất nhiên, việc tăng khung giá đất sẽ có mặt lợi cho nguồn thu tài chính của nhà nước, công tác giải phóng mặt bằng có thể sẽ thuận lợi hơn, cơ chế thị trường có thể hình thành một giá. Tuy nhiên, một điều có thể khẳng định bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng. Mà giá nhà hiện đang quá cao so với thu nhập trung bình của người dân. Nếu giá đất tiếp tục tăng thì cơ hội sở hữu nhà ở của người dân, đặc biệt là người thu nhập thấp sẽ ngày càng xa vời.

Trước đây, có nhiều ý kiến cho rằng, tăng khung giá đất lên cao thì khi bồi thường, người dân sẽ được hưởng nhiều tiền hơn, nhưng thực chất không phải như vậy.

Theo phân tích của ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM, trong năm 2018 và 2019, thành phố có nhiều quyết định bồi thường giải phóng mặt bằng đối với những dự án công do Nhà nước làm chủ đầu tư với hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn 13 lần so với bảng giá đất.

Như vậy, việc giải phóng mặt bằng cho từng dự án gần như đã theo giá thị trường. Khung giá đất, bảng giá đất không phải dùng để áp dụng cho giải phóng mặt bằng, mà khi đó áp dụng phương pháp định giá đất theo giá thị trường hoặc bằng các quyết định hệ số điều chỉnh giá đất.

Bà Trần Thị Khánh Linh – Trưởng bộ phận Định giá, Savills TPHCM: Bảng giá đất cho giai đoạn 5 năm là khá dài

Bảng giá đất cho giai đoạn 5 năm là khá dài vì tình hình giá bất động sản thay đổi nhanh. Do đó, có thể có những giai đoạn điều chỉnh nhỏ như 6 tháng hoặc một năm để cập nhật biến động của thị trường. Giá đất bị điều chỉnh bởi cung cầu nên luôn thay đổi. Do đó, về dài hạn không nên ban hành khung giá đất cố định cho một giai đoạn dài đến 5 năm.

Việc xác định giá đất theo thị trường là cơ chế tối ưu để hạn chế thất thu ngân sách nhà nước, làm hài lòng, thỏa mãn tất cả các bên sử dụng đất có liên quan. Đồng thời, UBND các tỉnh, thành phố cần được phân quyền chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá phổ biến trên thị trường và thực tế của từng địa phương. Hiện nay, ràng buộc của Nghị định 44/2014 đối với địa phương khi ban hành giá đất là không quá 30% so với mức giá tối đa của khung gây hạn chế tính cập nhật thị trường.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng): Nhà giá rẻ biến mất trên thị trường. Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, hiện nay, tại 2 thành phố lớn nhất nước, nhà ở xã hội, nhà giá rẻ gần như biến mất trên thị trường. Bởi lẽ doanh nghiệp không muốn làm…

Tọa đàm Vướng mắc trong hoạt động của doanh nghiệp bất động sản 2019 vừa diễn ra cuối tháng 11.2019, ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) ra sức kêu gọi doanh nghiệp làm nhà giá rẻ, nhà bình dân. Hiện bộ đang nghiên cứu cơ chế ưu đãi cho các doanh nghiệp nhằm thúc đẩy nguồn cung. Tuy nhiên, dù “ưu đãi hết cỡ” nhưng phản hồi từ doanh nghiệp thì lại không mặn mà.

Theo ông Bùi Khắc Sơn – Chủ tịch HĐQT Cty CP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai – thừa nhận, đa số doanh nghiệp hiện nay không còn thích làm nhà ở xã hội, nhà giá rẻ. “Mọi doanh nghiệp đều muốn làm dự án để quyết toán nhanh, đặc biệt là với các công ty cổ phần. Về vốn trung hạn, các ngân hàng không muốn tài trợ các dự án như vậy vì sau 5 năm mới quyết toán được, lợi nhuận chỉ có 10%” – Chủ tịch Xuân Mai nói.

Bộ Xây dựng nhận định với phân khúc nhà ở xã hội, phát triển nhà ở xã hội có 2 vấn đề khó khăn. Thứ nhất là khó khăn về nguồn vốn. Giai đoạn có nguồn vốn ưu đãi 30.000 tỉ đồng đã làm tốt, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất tăng thêm nguồn vốn vài nghìn tỉ đồng nhưng vẫn chưa được giải quyết. Thứ hai là trong triển khai thực hiện tại địa phương, có địa phương quan tâm nhưng có địa phương dường như thờ ơ, có đất nhưng không làm. Bên cạnh đó, có địa phương chọn địa điểm xây dựng nhà ở xã hội không phù hợp.

Vốn mới đáp ứng được 13% so với yêu cầu. 9 tháng năm 2019, chương trình phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị trên cả nước đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 106 dự án, quy mô xây dựng khoảng 44.450 căn hộ, với tổng diện tích khoảng 2.222.500m2. Bên cạnh đó, đang tiếp tục triển khai 148 dự án, quy mô xây dựng khoảng 91.600 căn hộ, tổng diện tích khoảng 4.580.000m2. Quốc hội và Chính phủ đã phê duyệt vốn ngân sách, bố trí cho Ngân hàng Chính sách xã hội 1.262 tỉ đồng giai đoạn 2018-2020 (mới đáp ứng được 13% so với yêu cầu) để cho vay hỗ trợ nhà ở với lãi suất ưu đãi.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM: Phải có tín dụng ưu đãi cho người trẻ, mới kết hôn, lập nghiệp mua nhà. Hiện nay, Bộ Xây dựng cho phép nhà ở thương mại tối thiểu 25m2 là cơ sở để phát hiện nhà giá rẻ, nhà bình dân. Khi quy định mở ra rồi thì giải quyết nguồn vốn, phải huy động nguồn vốn ngoài ngân sách để hỗ trợ các đối tượng mua nhà ở xã hội, các chủ đầu tư dự án. Phải có tín dụng ưu đãi cho người mua căn nhà đầu tiên trong cuộc đời, đặc biệt là người trẻ, những người mới kết hôn, mới lập nghiệp. Những người trẻ thì quy luật phổ biến, trong khoảng 10 năm thì thu nhập tăng gấp đôi. Cơ quan quản lý, ngân hàng thương mại cần nhìn vào quy luật này, từ đó có chính sách phù hợp, để người trẻ mua nhà giá rẻ không cần thế chấp nhưng phải kiểm soát dòng tiền dùng đúng mục đích.

Theo Laodong.vn